Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

ČR - Již počtvrté budeme pokračovat ve výkladu zvláštní části závazkového práva, konkrétně ve výkladu nájemní smlouvy, a to druhé části zvláštních ustanovení o nájmu bytu a domu. První, druhou a třetí část tohoto příspěvku věnovaného novému občanskému zákoníku najdete v portálu Kde Chci Bydlet.cz v rubrice Zprávy z trhu.

Nájemce je předně povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou. Musí též dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování pořádku v domě. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům (např. zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, pach apod.), může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Pronajímatel má právo požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly byt řádně užívat a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách. K upevnění tohoto práva má pronajímatel právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo o další případy zvláštního zřetele hodné. Přijme-li nájemce do své domácnosti další osobu, je povinen tuto změnu pronajímateli oznámit, a to bez zbytečného odkladu. Neoznámí-li nájemce pronajímateli změnu ani do dvou měsíců ode dne, kdy tato změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, což může být následně důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Pokud nájemce předem ví, že bude déle než dva měsíce nepřítomen v bytě, oznámí to včas pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí, a pokud tak neučiní, bude jí nově vždy pronajímatel. Pokud z důvodu neoznámení této skutečnosti vznikne vážná újma, považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce, což může být opět důvodem pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele.

Nájemce je povinen strpět úpravu bytu, jeho přestavbu či jinou změnu, pokud nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci či hrozí zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu bytu provést jen se souhlasem nájemce. Pokud je to nutné, může pronajímatel žádat i vystěhování nájemce na dobu, po kterou budou práce trvat, ale je povinen nájemci poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, popř. přiměřenou zálohu na ně. Pokud je to možné, oznámí pronajímatel nájemci minimálně 3 měsíce před zahájením prací alespoň povahu prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen, zaváže se k náhradě nákladů a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do deseti dnů od oznámení, že byt vyklidí, má se za to, že odmítl a pronajímatel může do deseti dnů navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Jestliže s tím pronajímatel souhlasí, může úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu provést i nájemce. Při skončení nájmu má však nájemce povinnost odstranit veškeré změny, které na předmětu nájmu provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

Úprava přechodu nájmu po smrti nájemce zůstává v základních rysech totožná se současným stavem, ale nový občanský zákoník přichází s několika upřesňujícími ustanoveními. Nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na členy nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcova dědice. V tom případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a nájem přešel na osobu odlišnou od členů nájemcovy domácnosti. Nájemcův dědic (příp. správce pozůstalosti) může také nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní lhůtou do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu přešly na něj. Může tak však učinit pouze do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Za dluhy na nájemném, které vznikly před nájemcovou smrtí, odpovídá společně nájemcův dědic s osobami, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti. Nové ustanovení, které chrání pronajímatele před případnou dlouhou blokací pronajímaného bytu či domu z důvodu vedení dědického řízení, umožňuje pronajímateli vyklidit byt, není-li nájemcův dědic znám ani do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Vyklizením bytu nájem zaniká. Věci z bytu uloží pronajímatel na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladišti, a pokud si je dědic nepřevezme bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel vhodným způsobem prodat na účet nájemcova dědice.

Autor: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D., Advokátní kancelář Gürlich & Co.